3апреля

На рынке недвижимости постоянно совершаются сделки купли-продажи. При этом спрос и предложение возникают зачастую у нерезидентов РФ. С одной стороны, это прекрасный способ вложить денежные средства с целью их сохранения. С другой – такая операция может стать и средством обогащения, ведь цена на недвижимость, как правило, растет из года в год. Но выгодно ли нерезиденту, в связи с налогообложением, покупать объект недвижимости в России, к примеру, здание у такого же нерезидента, как и он, – без постоянного представительства? Рассмотрим эту ситуацию в данной статье.

Налог на имущество

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ здание относится к недвижимому имуществу.

Находящееся на территории Российской Федерации недвижимое имущество, которое является собственностью иностранной компании, не осуществляющей деятельность путем постоянного представительства в России, подлежит обложению налогом на имущество (п. 3 ст. 374 НК РФ). Иностранная компания-собственник должна встать на учет в налоговой службе по месту расположения имущества на основании сведений контролирующего учреждения, которое регистрирует права на недвижимое имущество и ведет государственный кадастровый учет (п. 1 и 5 ст. 83, п. 4 ст. 85 НК РФ). Следовательно, приобретая в России недвижимое имущество, компании-нерезиденту надлежит зарегистрироваться в налоговом органе по месту расположения здания и стать налогоплательщиком.

Срок выплаты налога устанавливается в соответствии с требованиями законодательства того региона РФ, в котором располагается объект недвижимости. Налоговая ставка также зависит от решения субъекта РФ.

Помимо уплаты имущественного налога компания должна по истечении каждого отчетного и налогового периода предоставлять расчеты налогов по авансовым платежам и декларацию в соответствующую инспекцию по месту расположения объекта. Такая обязанность закреплена п. 1 ст. 386 НК РФ. При этом следует не забывать про крайние сроки предоставления отчетности: для налоговых расчетов по авансовым платежам – не позднее 30 календарных дней с даты окончания соответствующего отчетного периода; для налоговых деклараций – не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом (пп. 2, 3 ст. 386 НК РФ).

Важно отметить, что в случае, если доля прямого и (или) косвенного участия публичной компании или физического лица в иностранной организации – собственнике недвижимости в РФ, облагаемой имущественным налогом, превышает 5 %, то вместе с декларацией иностранная компания должна предоставить сотрудникам ИФНС еще и сведения о своих участниках (п. 3.2 ст. 23, ст. 386 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость

Сделки купли-продажи недвижимости не всегда облагаются НДС. В качестве примера приведем реализацию участков земли. Данная операция не является объектом обложения налогом (п. 6 ст. 146 НК РФ). Однако ситуация полностью меняется, если на земельном участке располагаются другие объекты недвижимости, ведь тогда п. 2 ст. 146 НК РФ к такой сделке неприменим. Следовательно, операция попадет под НДС (Письмо ФНС России от 07.11.2011 № ЕД-4-3/18476@). Хотя есть мнение о том, что НДС в данном случае платить не нужно. На наш взгляд, позиция эта провокационная, и потому вероятность судебных разбирательств крайне велика. Тем не менее, такая точка зрения имеет право на существование и о ней нельзя не сказать. Суть ее заключается в следующем: так как продавец здания – неплательщик НДС и не учитывается налоговой инспекцией таким налогоплательщиком, то НДС должен рассчитываться налоговым агентом (п. 3 ст. 166 НК РФ).

Базой для начисления НДС выступает реализационный доход с учетом налога (п. 1 ст. 161 НК РФ). Это становится основанием для продавца не платить НДС, поскольку налог со сделки должен удержать покупатель, выступающий в роли налогового агента. Но покупатель, так же, как и продавец, не зарегистрирован в ИФНС, а значит, не признается налоговым агентом (п. 2 ст. 161 НК РФ). Складывается такая ситуация, что НДС некому уплачивать. Считаем необходимым привести против этого следующий аргумент: налоговое законодательство РФ не предусматривает постановку на учет в налоговых органах иностранной компании как плательщика какого-либо одного налога, а значит, обязанность уплаты НДС сохраняется за продавцом.

Приведем факты не в пользу продавца:

  • сделка – объект обложения НДС (п. 1 ст. 164 НК РФ);
  • место реализации здания (товара) – Российская Федерация (п. 1 ст. 147 НК РФ);
  • продавец учитывается налоговыми органами по месту расположения недвижимости, собственником которой он является (п. 1 ст. 83 НК РФ).

Несмотря на то, что НК РФ (п. 3 ст. 166) напрямую обязывает налогового агента исчислять НДС, в случае, если это нереально, расчет и уплату налога производит продавец. Подобная ситуация была рассмотрена Минфином России в письме от 23.01.2014 № 03-08-05/2273. Покупателем недвижимости было лицо, которое также не могло исполнить функции налогового агента. Речь идет о физическом лице, не учитываемом в ИФНС как индивидуальный предприниматель.

Налог на прибыль

Доход от продажи объекта недвижимости, находящегося на территории России и являющегося собственностью иностранной компании, не осуществляющей деятельности путем постоянного представительства, признается доходом от источников в РФ (п. 6 ст. 309 НК РФ). Даже в этом случае иностранная компания обязана уплатить налог на прибыль. Доход источника выплаты облагается по ставке 20 % (п. 2 ст. 309, подп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ). Следовательно, уплачивать налог на прибыль должен не продавец, а покупатель, выступающий в данном случае в качестве налогового агента (Письмо Минфина РФ от 03.03.2014 № 03-08-05/8961).

Обязанность налогового агента – не только удерживать и перечислять налог в бюджет, но и передавать в ИФНС информацию о сумме дохода и удержанном налоге. Принимая во внимание то, что покупатель не учитывается налоговыми органами, он не может выступать в качестве налогового агента. В связи с этим следует вновь обратиться к разъяснениям Минфина России, касающимся сделки с физическим лицом, не являющимся предпринимателем, поскольку он также не вправе выступать в роли налогового агента (Письмо Минфина России от 23.01.2014 № 03-08-05/2273). Но не следует игнорировать и межгосударственные соглашения РФ о ликвидации двойного налогообложения с государством налогового резидентства иностранной организации: подобные соглашения имеют приоритет в соответствии с п. 1 ст. 7 НК РФ.

Вам была интересна и полезна эта статья?
Будем рады Вашему отзыву